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內容來自sina新聞

沈陽為何推倒限購貞節牌坊



  導讀:在全國35個大城市中,沈陽的房價收入比,可謂非常合理,甚至可以說沒有任何房價泡沫。如此市場形態,原來根本就不需要實行限購,實屬陪太子(一線城市)讀書。

  沈陽市的房價增幅低於居民可支配收入增幅,房價收入比居然低於全國城鎮平均水平。在全國35個大城市中,沈陽的房價收入比,可謂非常合理,甚至可以說沒有任何房價泡沫。如此市場形態,原來根本就不需要實行限購,實屬陪太子(一線城市)讀書。

  昨天下午,沈陽取消限購的消息鬧翻瞭房地產媒體。這則消息,主要是從筆者的微博擴散出去的。房產中介行業的一個朋友,發我瞭一張圖片,上面顯示的是一傢中介機構向員工傳達的內部消息:沈陽限購取消,本地人和外地人可購多套住宅。我又問瞭查封二胎年息借貸增貸轉貸 幾個朋友,消息比較接近。於是,發瞭一條微博,並立即引發大量轉發。

  其後,新浪樂居發瞭一篇獨傢報道,比較細致描述瞭近期沈陽限購放松的過程:

  6月6日,有消息人士稱對非本市戶籍居民傢庭購買住房大大降低瞭門檻。7日,有消息稱之前針對本市戶籍傢庭的擁有2套及以上住房在二環內暫停售房的規定,變成以個人為單位。8日,住建部再次傳來消息,沈陽取消限購,但是不宣傳,半公開。10日,在沈陽房地產大廈限購窗口,編輯向工作人員進行購房限購查詢,工作人員給予的答復是"現在限購查詢不針對個人開放瞭,隨便買。"至此,沈陽取消限購。

  當然,上述這些消息與新聞,都沒有經過官方的確認和承認。筆者認為,官方不太可能公開承認,更不可能下發一個文件通告廢除限購政策。我之前曾形容:限購就是像"貞節牌坊",一旦立起,就不易推倒。因為,社會輿論綁架瞭限購政策。近幾年,凡是不利於打壓房價的政策與措施,都會被討伐。而取消限購,至少從短期看,是不利於打壓房價的,所以註定會被討伐。

  然而,限購政策已越來越不適合形勢發展的需要瞭。從三個層面分析:

  其一,從宏觀經濟政策方針看,中央提出"使市場在資源配置中起決定性作用",限購令屬於典型的行政幹預,與之不符,早晚要調整。

  其二,從短期市場面看,限購主要目的是通過抑制住宅需求,進而防范房價過快上漲,或使房價趨穩。而當前的形勢是,全國主要城市成交量明顯萎縮,全國房價已經面臨短周期性質的小拐點(並非長周期性質的大跌和崩盤),4月份全國70城房價平均環比增幅已逼近止漲,5-7月應能見到由漲轉跌。既然房價已經趨穩,甚至還將有所下跌,限購也就沒有存在的必要瞭。

  其三,今年經濟穩增長的壓力很大,而近幾個月,房地產已經開始拖經濟的後腿,比如1-4月全國全社會固定資產投資增幅為17.3%,而房地產開發投資增幅為16.4%,後者低於前者,即意味著房地產拖後腿瞭,這在近十多年來,並不多見。中央不希望房地產"大起",也不希望房地產"大落"。地方政府則更不希望"大落"。明白這一點,很重要。

  闡述瞭事件的宏觀背景後,再來剖析沈陽(可能)取消限購的具體原因。

  其一,住宅庫存壓力山大。今年以來,沈陽市場成交萎縮,出現瞭明顯供大於求的情況,成交價格也有所下跌。部分項目促銷力度較大,比如有走高端路線的豪宅某棟樓直降5200元,有深耕沈陽多年的大型項目全盤降4000元,還有一些剛需項目跟著推新品打7折。房企壓力山大,而地方政府如果沒有土地財政的支持,地方債務壓力亦山大。

  根據易居房地產研究院的數據,截止今年5月底,沈陽新建住宅庫存約為1828萬平方米,遠超京滬水平,位居全國第二(第一是天津:約2110萬平米)。這一庫存環比4月增長6%,同比去年4月增長28%。按過去6個月的移動平均銷量,需要22個月才能去化完,在一二線城市中,處於偏高水平,與杭州、天津相近。杭州的樓市低迷之狀,大傢有目共睹。而天津急吼吼的放松限購,同樣也是為高庫存而著急。

  其二,符合中央分類指導的方針。今年兩會期間,住建部部長薑偉新提出瞭"雙向調控",幾天後齊驥副部長如此解釋:"所謂雙向調控亦可稱分類指導,對一線城市增加供應,抑制投資投機性需求,限購不退出。

  而對於庫存量比較大城市,要控制供地結構、供應結構。"在這一方針指導下,近二三個月已有銅陵、無錫、南寧、天津、寧波、溫州、蕪湖諸多城市或明或暗的放松瞭房地產調控,其中部分城市暗自松綁限購的行為,早已沒有新聞價值瞭。

  包括沈陽的近鄰天津,已大尺度的放松瞭限購,隻要在濱海新區無房,就可新購一套。沈陽也隻是跟著別的城市趨於放松。另外,齊驥副部長還說:"庫存量高於月銷售量的12-15倍,就是高庫存。"而沈陽庫存量全國第二,去化周期超20個月。天津亦如此,所以天津暗自放松限購之後,也沒被上級部門叫停。

  其三,沈陽房價水平相當合理。近些年,與一線城市和南京、杭州、廈門等部分二線城市相比,沈陽的房價漲幅比較小。其實,整個東北地區,房價水平都不高,近些年樓市明顯弱於珠三角、長三角、京津冀,這與東北地區的產業、人口情況有關。另外,近幾年沈陽城市建設與房地產開發熱浪滾滾,導致房屋供應量相當充足,所以抑制瞭房價過快上漲。

  易居房地產研究院報告顯示,近十年,全國及35個大城市的房價收入比,呈前低、中高、後落的軌跡,比如全國城鎮房價收入比,從2001年6.1,升至2009年最高的8.1,再回落至2013年7.3。惟有沈陽,前高後低,由2001年的9.3降至2013的6.8。

  這也就是說,近十多年來,沈陽市的房價增幅低於居民可支配收入增幅,可謂全國罕見。而且,作為大都市的沈陽,房價收入比居然低於全國城鎮平均水平。在全國35個大城市中,沈陽的房價收入比,可謂非常合理,甚至可以說沒有任台中民間二胎房貸缺錢急用哪裡借錢何房價泡沫。如此市場形態,原來根本就不需要實行限購,實屬陪太子(一線城市)讀書。

  其四,沈陽原本限購就較寬松。從2010年國十條開始,尤其2011年1月國八條後,4個直轄市、5個計劃單列市、26個省會城市(除拉薩),被迫限購,惟有重慶政治形勢特殊、且先行進行房產稅試點,所以至今未限購。另有佛山、珠海、三亞、蘇州、無錫、徐州、溫州、紹興、金華、衢州、臺州、舟山等地級市實行限購。

  部分城市政策力度偏弱,比如成都原來隻限市中心六區,貴陽隻限一環內,沈陽隻限二環內,長沙隻限新房,衢州允許本地傢庭擁有三套房。沈陽隻限二環以內,范圍較小,原本就對當地購房者影響不大,且近兩年也沒有從嚴執行。所以,如果隻是局部放松限購,其意義和作用非常小,想要放松,全面放開是上策,否則不如不放松,免得"逮不著狐貍惹身騷"。

  最後,關於沈陽(可能)取消限購的影響。經過媒體炒作後,沈陽官方壓力很大,存在出面"辟謠"的可能性。但問題的關鍵是:全國放松限購已呈大勢所趨,沈陽放松限購已成事實,即便迫於輿論壓力暫緩暫停一下,未來仍會重新放松或取消。從全國看,拆除"限購牌坊",不可能一下推倒,這是一個時進時退、陽奉陰違、慢慢蠶食的糾結過程,隻到有一天,大傢對此事麻木瞭,媒體也審美疲勞瞭。

  正如2006年曾經轟轟烈烈的"90/70"政策,國傢並無明確發文取消,而地方政府和開發商已不必嚴格執行瞭,誰還有興趣討論這檔"陳年舊事"呢?預計半年之後,或者一年之後,可能隻剩四個一線城市還在執行限購,另外也因為這一措施,還有助於落實中央新城鎮化方針之一:嚴控特大城市人口規模。

  之前部分城市放松限購,都屬於局部放松,所以這次沈陽(可能)取消限購,就顯得特別紮眼。媒體一哄而上,猛烈炒作。未來幾天,不管沈陽官方和住建部,會否針對此事有表態,這件事的爆炸性影響,註定是短期的、暫時的。過不瞭多久,可能還會傳出第二個城市取消限購,繼而有第三個....。.最終連媒體也懶得報道瞭。

  取消限購,對於樓市的中長期發展,屬於明確、重大利好。但就短期而言,也不必誇大。當前市場處於下行通道,從制約購房需求的因素分析,貨幣政策和房貸執行的松緊程度,遠比限購放松、取消與否,更重要。至於沈陽,取消限購的影響,就更微不足道瞭,原本限購的作用就微不足道嘛。不過,取消限購對於地產股,倒是一個短期利好。(本文作者系上海易居房地產研究院副院長、中央電臺財經評論員)

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新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-06-12/08232772529.shtml

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周瓊慧

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